Le couperet tombe sur le LMNP
C'était une rumeur insistante depuis plusieurs semaines. Elle est désormais officielle. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté en conseil des ministres le 1er octobre 2026, s'attaque frontalement au régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cette niche, plébiscitée par des millions de propriétaires bailleurs, permet aujourd'hui de déduire de ses revenus locatifs des amortissements souvent très avantageux, allant jusqu'à effacer totalement l'impôt pendant des années. Bercy a décidé de serrer la vis.
Concrètement, le texte prévoit de plafonner la déductibilité des amortissements à 2,5 % de la valeur du bien par an, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Aujourd'hui, aucun plafond n'existe : un propriétaire d'un immeuble acheté 500 000 euros pouvait déduire plusieurs dizaines de milliers d'euros chaque année, en fonction des composants du logement (toiture, façade, gros œuvre, etc.). Avec la réforme, ce même bien ne permettrait plus de déduire que 12 500 euros annuels, mais le plafond de 7 000 euros s'appliquera, réduisant encore l'avantage. Pour un appartement à 200 000 euros, la déduction maximale passerait à 5 000 euros par an, contre parfois 10 000 à 20 000 euros auparavant.
Une mesure à double objectif
Le gouvernement justifie cette décision par la nécessité de "résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif". En quinze ans, la part des logements meublés a doublé dans les grandes villes françaises, au point de concurrencer l'offre de location nue, historiquement plus abordable pour les ménages modestes. L'exécutif souhaite "poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP". Autre argument mis en avant : l'économie budgétaire. Le gouvernement espère 200 millions d'euros de recettes supplémentaires en 2027 grâce à ce tour de vis.
La mesure s'inscrit dans un ensemble plus large de restrictions budgétaires touchant le logement : gel des allocations personnalisées d'aide au logement (APL), instauration d'un droit d'option pour les familles les plus aisées, renouvellement de MaPrimeRénov' avec un budget amputé (3 milliards au lieu de 3,6 en 2026), et extension du prêt à taux zéro (PTZ) à tous les ménages ayant un enfant né ou à naître. Le soutien fiscal à la location meublée, lui, sera "réorienté", selon la formule employée par Sébastien Lecornu dans une lettre adressée aux acteurs du logement le 23 septembre.
Un statut victime de son succès
Le LMNP concerne aujourd'hui près d'un quart des bailleurs particuliers en France, soit environ 1,37 million de foyers sur 6 millions, selon les données de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), du Service de la donnée et des études statistiques (SDES) et de l'Insee. Un succès qui s'explique par la souplesse du dispositif : pour être considéré comme non professionnel, il suffit que les recettes annuelles tirées de l'activité soient inférieures à 23 000 euros, ou que ces recettes soient inférieures au total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Amortir plutôt que payer des impôts
Le mécanisme est simple : au lieu de taxer les loyers perçus, l'administration fiscale autorise le propriétaire à déduire l'amortissement du bien, c'est-à-dire sa dépréciation dans le temps. Cette déduction s'ajoute aux charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance). Résultat : de nombreux bailleurs affichent un revenu imposable nul pendant des années, voire génèrent un déficit reportable. Le surplus d'amortissements non utilisés peut être reporté sans limite dans le temps, ce qui constitue l'un des plus grands avantages du statut.
Avec la réforme, cet avantage serait considérablement réduit. Le taux d'amortissement ne serait plus calculé au cas par cas, mais fixé forfaitairement à 2,5 % par an. Conséquence directe : la durée d'amortissement d'un bien passerait d'environ 25 ans en moyenne à 40 ans. "Une catastrophe", pour Thomas Hacquart, président du réseau Imodirect, qui dénonce un coup dur pour les investisseurs.
Des professionnels divisés
Si les gestionnaires immobiliers et les associations de bailleurs crient au "coup de rabot assassine", d'autres acteurs du secteur y voient au contraire un rééquilibrage nécessaire. La fédération des promoteurs, notamment, estime que le régime LMNP a contribué à assécher l'offre de logements à louer en nu, aggravant la pénurie pour les locataires modestes. Pour eux, la mesure devrait favoriser le retour à un marché plus équilibré.
Un calendrier incertain et des conséquences à prévoir
Le PLF 2027 doit maintenant être débattu au Parlement. La mesure sur le LMNP pourrait être modifiée, voire supprimée, lors des discussions. Mais si elle est adoptée en l'état, elle s'appliquera dès l'année prochaine, pour les revenus perçus en 2027. Les investisseurs qui ont déjà acheté en compte tenu des règles actuelles devront s'adapter. Certains pourraient choisir de revendre, d'autres de basculer vers la location nue, d'autres encore de renoncer à leurs projets d'investissement.
Un effet sur le marché immobilier ?
Les professionnels redoutent une fuite des investisseurs particuliers, dans un contexte déjà marqué par une crise du logement persistante. La baisse d'attractivité du LMNP pourrait réduire l'offre locative meublée, mais aussi peser sur les prix des biens destinés à cet usage. À l'inverse, certains experts anticipent un report vers la location nue, qui bénéficie toujours d'un cadre fiscal plus stable.
Au-delà de la seule question du LMNP, c'est toute la politique fiscale du logement qui se trouve interrogée. Le gouvernement, en quête d'économies, semble privilégier les recettes immédiates à la relance d'un secteur en difficulté. Les mois à venir diront si ce pari est tenable, ou si le coup de rabot se transforme en coup de grâce pour un marché déjà fragile.
Ce qu'il faut retenir
- Le PLF 2027 prévoit de plafonner les amortissements du LMNP à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- Cette mesure vise à rapprocher la fiscalité du meublé de celle du nu et à économiser 200 millions d'euros.
- Les professionnels sont divisés : certains dénoncent une "mesure assassine", d'autres un rééquilibrage nécessaire.
- Le texte doit encore être débattu au Parlement ; s'il est voté, il s'appliquera dès 2027.
- Les investisseurs pourraient revoir leurs stratégies, avec des conséquences potentielles sur l'offre locative et les prix.
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